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保举|特点小镇的地盘政策应用

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集装箱创新者 发表于 2018-11-7 20:41:43 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
从统计数据上看,第一批建成的特点小镇是全国全部建制镇中的佼佼者,均匀建成区面积是通镇的两倍。但即使如此,入选的特点小镇仍普遍反应扶植用地目标是制约城镇扶植项目成长的首要题目。是以,特点小镇成长的地盘要素保障还是亟待破解的困难。

特点小镇的用地支持政策

中心层面

《国务院关于深入推动新型城镇化扶植的多少定见》中的第6条“完善地盘操纵机制”为处理特点小镇用地题目指出4条处理途径:一是标准推动城乡扶植用地增减挂钩;二是建立城镇低功效地再开辟激励机制,答应存量地盘利用权人在不违反法令律例、合适相关计划的条件下,依照有关规定经核准后对地盘停止再开辟;三是因地制宜推动低丘缓坡地开辟;四是完善个人扶植用地经营权和宅基天时用权流起色制。
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地方层面

各地关于特点小镇的用地政策,首要包括以下几种办法:

扶植用地计划优先放置用地目标。重庆市下达特点小镇树模点扶植用地计划专项目标。福建省河山资本厅对每个特点小镇各放置100亩用地目标,新增扶植用地计划予以倾斜支持。

嘉奖和赏罚用地目标。浙江省对如期完成年度计划方针使命的,省里按现实利用目标的50%赐与配套嘉奖,其中信息经济、环保、高端装备制造等产业类特点小镇按60%赐与配套嘉奖;对3年内未到达计划方针使命的,加倍倒扣省嘉奖的用地目标。

城乡扶植用地增减挂钩目标。湖北省2017 年起单列下达每个特点小(城)镇500亩增减挂钩目标;陕西省份批次赐与每个省级重点树模镇1000亩、文化旅游名镇(街区)200亩城乡扶植增减挂钩用地目标支持;贵州省构成的增减挂钩目标在保障农村成长用地后,结余部分进入市( 州)公共资本买卖平台公然买卖。

操纵低丘缓坡、滩涂资本和存量扶植用地。福建、江西、山东、湖北、浙江等省都要求特点小镇的扶植要优先操纵低丘缓坡地、滩涂资本和存量扶植用地;杭州市上城区经过仓库更新、厂房农居革新、历史修建修缮和情况整治等方式打造了面积约2000亩、4A级景区标准的山南基金小镇。

工矿烧毁地复垦操纵和城镇低功效地再开辟。福建省规定,对工矿厂房、仓储用房停止改建及操纵地下空间,进步容积率的,可不再补缴地盘价款差额;河南省激励社会本钱介入镇区废旧厂房革新和荒地、烧毁地开辟操纵以及低功效地再开辟;四川省要求特点小镇扶植要用好增减挂钩、地盘综合整治、个人扶植用地流转、工矿烧毁地复垦整理、城镇低功效地再开辟等地盘政策。

过渡期按原用处利用地盘。福建省规定,在合适相关计划的条件下,经市、县(区)政府核准,操纵现有衡宇和地盘,创办文化创意、科研、健康养老、产业旅游、现代庖奇迹、“互联网+”等新业态的,可实行继续按原用处和地盘权利范例利用地盘的过渡期政策,过渡期为5年。

农村个人扶植用地流转和租赁。内蒙古自治区激励农村牧区个人经济构造和农牧民以地盘入股、个人扶植用天时用权让渡、租赁等方式有序地停止农家乐、牧家乐、家庭旅店、农庄旅游等旅游开辟项目试点;广西、四川、甘肃等省(区)也都在摸索个人扶植用地流转操纵方式。
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若何用好政策来“解困”

实现产城融合,产业成长为先。除大城市郊区的特点小镇之外,其他地域的特点小镇不应夸大“非镇非区”形式。我国80%以上的建制镇的建成区面积都在3平方千米之内,范围相当小,特点小镇该当以建制镇建成区为依托适当拓展,避免离开建制镇斥地新地区用于扶植,从而削减对耕地的占用。同时特点小镇扶植要以城镇为根本,承载产业成长,以产业为保障,扶植根本设备,完善公共办事,吸引更多农业转移生齿。要避免以特点小镇扶植为名,违法违规搞圈地开辟。

对峙集约节俭用地原则。在扶植中,特点小镇用地应优先利用闲置地盘,进步存量地盘的利用效力,其产业用地投资强度应不低于省级经济技术开辟区的投资强度,产业用地要采纳招拍挂等市场化出让方式,公共设备扶植在特许经营条约大概PPP协议中要对用地效力提出要求。

兼顾城乡成长。激励地方以个人扶植用地入股租赁等形式介入特点小镇项目,让当地农民分享特点小镇成长收益,庇护其正当权益。同时,制定激励和约束制度,建立特点小镇用地长效机制。
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特点小镇的扶植中,若采用PPP形式停止,则有更多创新做法:

可经过“PPP+地盘”结合公然招标的方式加倍便利的获得地盘,2016年10月11日,财政部公布《关于结合公布第三批政府和社会本钱合作树模项目》(财金〔2016〕91号)规定:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供给地盘利用权的宗地或地块,在市、县河山资笔器管部分编制供地计划、签定宗地出让(出租)条约、展开用地供后监管的条件下,可将经过合作方式肯定项目投资方和用地者的环节合并实施”;

2016年10月24日,国家发改委公布《传统根本设备范畴实施政府和社会本钱合作项目工作导则》(发改投资〔2016〕2231号),明白指出“各地要积极缔造条件,采用多种方式保障PPP项目扶植用地。假如项目扶植用地触及地盘招拍挂,激励相关工作与社会本钱方招标、评标等工作同时展开”;

2016年10月28日,河山资本局印发的《产业用地政策实施工作指引》的告诉(河山资厅发〔2016〕38号),对处理PPP项目用地题目停止了明白规定:采用政府和社会本钱合作方式(PPP形式)实施项目扶植时,相关用地需要有偿利用的,可将经过合作方式肯定项目投资方式和用地者的环节合并实施利用。
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文件中明白了以下情形可将经过合作方式肯定项目投资主体和用地者的环节合并实施:

(一)采用政府和社会本钱合作方式实施项目扶植时,相关用地需要有偿利用的;

(二)经过招标方式肯定新建铁路项目投资主体和地盘综合开辟权中标人的;

(三)政府将发出和征收的历史遗留损毁地盘复垦并用于旅游项目扶植的。以合并合作方式肯定项目投资主体和用地者的,市、县河山资笔器管部分应依法自力实行编制供地计划、签定供给条约和实施用地供后监管等法定职责。

但在实操中需要留意的题目是,特点小镇开辟主体或其他社会本钱,除经过标准的地盘市场获得正当地盘权益外,不得违规获得未供给的地盘利用权或变相获得地盘收益,不得作为项目主体介上天盘收储和前期开辟等工作,不得借未供给的地盘停止融资;PPP项目标资金来历与未来收益及清偿义务,不得与地盘出让支出挂钩(财金[2016]91)。此外,地盘出让收支需全额归上天方基金预算治理,支出全数缴上天方国库,支出一概经过地方基金预算从地盘出让支出中予以放置,未列入预算的各类项目一概不得经过地盘出让支出支出,实行完全的‘收支两条线’(《国有地盘利用权出让收支治理法子》, “财综[2006]68” )。

总的来说,对于特点小镇项目中的国有地盘获得题目,经过无偿供给和有偿供给的方式:

地盘获得采纳划拨方式的不用支支出让金,对社会本钱最有益。但是地盘划拨不得改变地盘用处,且必须合适《划拨用地目录》。而现在《划拨用地目录》划拨用地范围正在不竭缩小,地盘有偿利用的比例正不竭扩大(《中国银行业监视治理委员会关于扩大国有地盘有偿利用范围的定见》河山资规〔2016〕20号(以下简称《定见》))。

此外,划拨地盘利用权若停止融资抵押,必须经市、县群众政府地盘治理部分核准,并合适以下条件:(一)地盘利用者为公司、企业、其他经济构造和小我;(二)拥有国有地盘利用证;(三)具有正当的地上修建物、其他附着物产权证实;(四)依照《中华群众共和国城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行条例》和《划拨地盘利用权治理暂行法子》规定签定地盘利用权出让条约,向当地市、县群众政府托付地盘利用权出让金大概以让渡、出租、抵押所获收益抵交地盘利用权出让金(《划拨地盘利用权治理暂行法子》第六条)。
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国有地盘经过出让的方式,可以收取出让金,对地方政府有益。地盘的出让金作价入股可以减缓地方政府的资金压力,但操纵中还存在的题目是,不经过招拍挂流程,政府不收益或少收益让渡收益给社会本钱能够会存在国有资产流失的题目。另一个是股权比例题目,PPP项目中,地盘作价出资后,现实中能够会出现政府在项目公司所占的比例会跨越50%的情形。在PPP项目中,不合适《划拨用地目录》的,除公共租赁住房和政府投资扶植不以盈利为目标、具有公益性质的农产物批发市场用地可以作价出资方式供给外,其他地盘均应以出让或租赁方式供给,实时足额收取地盘有偿利用支出(《财金[2016]91号关于结合公布第三批政府和社会本钱合作树模项目加速鞭策树模项目扶植的告诉》)。且国有扶植用天时用权作价出资大概入股的利用年限,应与政府和社会本钱合作刻日相分歧,但不得跨越对利用处地盘利用权出让法定最高年限。

《定见》中提出,按照投融资体制鼎新要求,对可以利用划拨地盘的能源、情况庇护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供给、供热设备等项目,除可按划拨方式供给地盘外,激励以出让、租赁方式供给地盘。要处理项目公司欠债的题目;租赁方式比力灵活,但难以抵押融资。

在现实的项目中,要按照项目特点和地盘条件等肯定国有地盘获得方式,非论以哪类方式获得国有地盘,关键还是制定条约的环节,各方该当经过条约约定好双方的权利和义务,处理好地盘题目。
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