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近年来的工业用地发展如何?怎样合理规划工业用地?

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悟空 发表于 2019-1-25 06:03:27 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
近年来,在国家大力发展高新技术产业的同时,似乎更多开发商为了跟进国家政策而在效率上下功夫,将目光放在了商业用地之上,甚至将商业用地作为主要的拿地方向。当然,并非说走创新之路,大力发展高新技术产业不好,而是更多的开发商为了所谓的跟风而牺牲了工业工地,以低价拿到工业用地后,转身建设成了商业用地。这最终导致不少建好的写字楼或产业园,因交通区位或政策等各种原因荒废在那里。
所以,在2019年里,工业用地的重要性,理应被提上日程。暂且不提经济回归实体之后,工业用地在产业发展中的重要性,仅就笔者目前在几次活动中所观察到的现象来看,不少战略新兴产业方向的企业都提到,对工业用地,尤其是与总部研发基地相近的大面积工业用地有所需求。

工业用地究竟指什么呢?
据了解,工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。也就是说,在一定程度上,只要涉及生产性的高新技术产业类别,都对工业用地(厂房)有着一定的需求。尽管在一定的条件下,工业用地能够转化为商业用地。但是,从工业是现代城市发展的主要因素方面来看,工业用地的发展,在一定程度上能推动城市不断前进。
即使拿深圳这一以创新驱动发展,高科技为引领的城市来说,在其偏远的周边地区还拥有着不少的工业用地。以排名为中国第一的国家级经济开发区苏州工业园为例,也可从命名上可看出,最初是由工业为主导的,经过了多年发展,而形成了总部集聚区以及高新技术产业集聚区,这表明工业一直作为国民经济的主导产业从未改变过。
既然说到这里,工业作用如此重要,工业用地又如此值得发展,那么,为什么政府还会将大量工业用地进行转让,而又出现以上开发商将工业用地开发为商业用地的现象呢?
除了企业自身的因素外,还有一系列的客观原因。从政府角度而言,能以低价吸引优质企业来此进行投资,从而获得长期的工业税收和当地经济的长期发展;另一方面,与拿商业用地相比,开发商拿工业用地的成本相对较低,压力也就较小。而开发成商业用地之后,可相对获得比工业用地出售的利润更多。所以,从以上来看,双方的出发点都是好的,不可行的是,盲目将拿到的工业用地全面转变为商业用地,这一跟风行为。
所以,这里就有了一个问题,如何避免工业用地盲目转化为商业用地?据相关资料显示:
首先,需要符合城市总体规划,并且要经过规划部门批准。
其次,在符合规划用地的前提下,依照现行土地出让方法的有关规定并经过招标、拍卖或是挂牌形式公开进行,不得擅自买卖交易。
再次,还需要工业用地使用人与相关土地管理部门联系,由土地收购储备机构来依照相关规定进行收储。在工业用地在向其他类别用地转用过程中,还需要注意土地使用年限的改变需要具备什么条件。
当然,本文重点并不在于详细谈论工业用地如何转变为其他用地,而是需要探讨,如何去合理利用工业用地?
第一,要注意在开发过程中,尽量避免出现以上土地使用性质转变情况。第二,在开发工业用地时,尽量要靠近能源区,距离铁路、公路较近,方便货物装运;在沿河流地段,要尽量建立在河流的下游,以防止污染性生产污染水质。第三,在产业上,要形成集聚效应。尤其是需要生产协作的产业,要能够在一起,以方便产业上、中、下游的发展,降低成本。最后,在遇到有严重干扰和污染的工业项目时一定要进行地带隔离,远离居民生活区。
不过好在,尽管以上一再提到工业用地会受到商业用地的侵蚀,2018年末,还是有不少地方政府已经出台了相关文件来对工业用地进行保护。以东莞为例,在2018年底,就有消息指出,东莞市政府拟出台《东莞市工业保护线管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》),就工业用地的相关条例,公开征求公众意见,《办法》鼓励工业用地扩容,鼓励现有工业用地和新增产业项目在合规的前提下进行高强度开发。
事实上,就工业用地灵活处理方面,自2010年来,就陆续有包括北京、上海、广州等一线城市的地方政府出台相关保护政策。比如,2014年深圳率先在《深圳市城市规划与标准与准则》(2013版)中,首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地(M0)”门类,致使工业用地在一定程度上价位大幅上涨;但在2018年8月,《深圳市工业区块线管理办法》的出台又对工业用地进行了多方面的严格规范,以防止工业用地被滥用。这也说明,目前地方政府已意识到工业用地保护的迫切性和重要性。
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