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租金贷是长租公寓连续爆仓的幕后黑手,小心人财两失。

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集装箱坊 发表于 2019-5-18 06:56:13 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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2018年8月23日:杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产。有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

2018年10月18日:上海寓见长租公寓资金链断裂,涉及的房东及房客近1000人,涉及资金近1亿元。

2019年01月31日:苏州乐栈长租公寓资产重组,80%租户涉及租金贷,涉案人数已达四百余人,金额已达八百多万。

2019年3月5日:上海“爱生活爱公寓”资金链断裂,波及的租客超过千人,初步估算金额在1500万-2000万之间。

2018年开始,政府为贯彻“房住不炒”楼市方针,大力扶持“租赁市场”以平抑火爆的楼市。在这期间,连续出台“租售同权”、“租赁用地”“税费减免”等各种政策作为配套支持。

在政府政策的大力支持下,2018年中国的租赁市场应该步入快速发展期,一直缓慢发展的长租公寓也应该迎来最大发展期。但令人惊讶的是,长租公寓不但没有步入快速发展期反而连续暴雷。根据不完全统计,2018年共有超10家长租公寓(分散式为主)机构先后出现问题。GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓等长租公寓公司接连资金链断裂。

这其中原因就是在前期推动长租公寓快速发展的最大功臣——租金贷,租金贷从原本解决租客疼点的创新金融产品,已经逐渐演变成非法集资的恶魔。

一、长租公寓的“租金贷”模式的解析。

“租金贷”主要指租客向第三方金融机构或个体网络借贷(P2P网络借贷)平台申请信用贷款,机构一次性将一年租金的资金放款给服务商,租客按月付租金,每月向贷款机构还贷的服务。

“租金贷”实际操作模式如下:

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第一步:获得房源。

长租公寓的运营商或者中介公司通过各种手段收集房源,然后作为委托代理人和房主签订协议,这份协议就是《资产管理服务合同》,房主全权委托中介公司运营房屋资产。

第二步:出租房源。

长租公寓的运营商或者中介公司通过各种手段招揽到租客,然后通过各种手法诱导客户选择“租金贷”的付款方式。租客和中介公司同时签订两份协议,一份是房屋租赁协议,一份是贷款服务协议,后一份协议是中介公司帮助租客办理“租金贷”的协议。

第三步:签订贷款合同。

租客在中介公司的介绍之下,到贷款公司办理“租金贷”业务正式签订贷款协议。

第四步:房贷机构打款。

贷款公司将按照贷款合同约定向长租公寓运营商或者中介公司,一次性支付贷款人全部应付租金和服务费等。

第五步:租客按月支付贷款。

租客按照合同约定按月支付给贷款公司月供,中介公司按月支付房东租金。

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客观来说“租金贷”是一个非常好的金融产品,在长租公寓发展期起到极大的推动作用。

首先从租户方面来说,由于租赁长租公寓或者合租房的主力客群是刚刚毕业的大学生或者刚刚踏入社会的工作人士,他们的资金实力较弱。一般的租金模式都是支付3个月-半年的租金、外加上押金,对于这些租户而言是一个非常大的负担,而租金贷通过信用贷款的方式解决租户的痛点,以租客信用一次性贷出一笔钱,然后分期还款。虽然总体费用有所增加,但由于分散到每个月,对于租客来说还是可以承担的。

其次对于中介公司,能通过引入第三方机构,可以一次性回笼租赁资金,对房主可以按月支付,在这个时间差里中介公司可以自由支配这笔资金。另外一方面,由于开拓新的业务线,可以从这些大量贷款业务中收取新的收入,原来租房只能收取中介费,现在除了中介费还能收取贷款服务费,可以说是一举多得的业务。最后就是房屋租赁业务在租户贷款申请下来就已经完成了,如果客户拖欠房租,理论上是租客和贷款公司之间的问题,自身风险全部转嫁出去。

二、长租公寓公司的贪婪导致“租金贷”模式演变成非法集资。

“租金贷”本身是一个金融创新产品,但长租公寓市场的竞争激烈、资本对规模的贪婪,逐渐促使长租公寓公司利用租房人的信用做背书,套取贷款资金用于自身现金流周转或者业务开拓。

1、为了促进贷款业务达成,贴补甚至全额支付租客的贷款利息

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“租金贷”的借贷方基本是小额贷款公司或者网上贷款平台,利息基本保持在10%-15%之间。相对于消费贷款中,利息已经处于较高的位置,本来如果租客去承担的话,中介公司是没有任何风险的,这也属于正常的贷款行为。但随着长租公寓市场竞争的激烈,个别长租公寓公司迫切需要大量资金开拓市场,收购房源,因此不惜成本,贴补或者全额支付租客贷款利息,这等同于长租公寓公司借用租客的信用,套取贷款资金,和非法集资无异了。这直接导致长租公寓公司运营风险加大,因为每笔资金都需要支付大量费用,随时面临资金链断裂的风险。

2、租金收益没有得到有效监管,很容易挪作他用。

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长租公寓规模参差不齐,充斥着大量资金管理能力弱,管理混乱的小型公司。在没有政府监管的情况下,自融、资金池、资金违规挪用的情况就不可避免。

首先这些小型公司本身实力不够还盲目扩张,对资金管理弱导致效率低,很容易出现无法履约的情况。其次大部分长租公寓公司拥有大量的连锁业务,并不是只做长租公寓业务。旗下业务鱼龙混杂,在没有政府监管之下,很难相信企业不会挪作他用,这存在很大的不确定性,很容易发展成非法集资的陷阱。特别是在公司倒闭之后,资金流动复杂导致追讨都会陷入困境。前面列举已经爆仓的长租公寓企业,无一例外的都涉及到资金挪用的情况。

3、通过服务费用减免、租金降低等手段诱导甚至欺骗租客办理租金贷。

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长租公寓公司在“租金贷”业务中存在严重的隐瞒甚至欺骗租户的行为。在租赁的交易过程,长租公寓公司故意简化流程,在合同中弱化贷款事宜,导致租客根本不知道自己贷款。然后在租客完全不知情情况下,办理“租金贷”业务。

长租公寓为了诱导客户贷款租房,采取各种手法进行诱导。首先就是如果采用贷款租房可以给予免押金服务,其次就是服务费减免,因为贷款折扣较多,导致贷款分期比不贷款分期费用高好多,诱导客户采取租金贷款。

三、让“租金贷”、“长租公寓”回归居住本质。

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“租金贷”模式本身是没有问题的,是一个各方共赢的产品。不过不良长租公寓公司把“租金贷”转变为非法集资的工具。

租赁市场是稳定“房住不炒“的基石。而长租公寓是通过对老旧房屋的改造,获得较高的回报的模式。这种模式是在租赁土地不增加情况下,迅速提升租赁市场房源的最佳模式,对稳定租赁市场有不可或缺的作用。在这种情况下,应该让长租公寓回归“居住”属性,避免长租公寓再次暴雷。

文/冷眼看楼市
我是从业15年的资深专业地产分析师,不为流量折腰,只发布专业、客观、中立的房地产知识,希望得到专业购房知识,避免购房陷阱的请关注我。
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