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万科和成都这两大经典案例,暴露了城市更新里的“套路”

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集装箱坊 发表于 2019-11-1 12:27:51 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
上一期的“WOW!城市更新”专题中,我们对成都的城市更新进行了全面梳理,明确了成都明显落后于北上广等较早启动城市更新的一线城市,但在新纪元到来时,原本工业集中的城东也迎来了机会。

成都城市更新进入爆发期,这些地方将拆迁或综合整改

本期

睿合泰产城发展研究院选择了两个典型案例



一个是

拥有7年城市更新经验的万科

我们将从项目和企业战略层面进行整体观察

另一个是

成都立项不久的项目萌想星球

虽差异很大,但更重要的是思想碰撞

万科:地产大佬参与城市更新的底层逻辑

今年8月,万科在北京世园会举行了一场媒体交流会。董事会主席郁亮明确透露,当下万科最关注的事情莫过于城市更新和城市未来。

作为较早涉及这一领域的房企,万科2012年就把目光投向城市更新,并在接下来的几年里进行了全面转型,它为自己的城市更新设定的逻辑是:与城市共生长。
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▲ 万科部分城市更新项目



可以看到,这些年万科的城市更新频繁出现在广州、深圳、上海等地,类型涵盖了城中村改造、历史保护建筑改造、旧工业物业改造、老旧商场改造等。有别于地产项目可以模式化复制,城市更新项目具有历史文化的特殊性,可以借鉴不可复制,所以我们选取了两个比较有代表性的案例进行观察。

广州永庆坊

微改造,焕新社区活力

项目类型:历史保护建筑改造

操作模式:政府主导,企业承办,居民参与

相比大拆大建,在社区改造方面万科更偏好通过“微改造”对老旧社区进行更新,力求通过最小的“手术”达到最佳效果。广州恩宁路上的永庆坊街区便是一个典型的案例。
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▲ 恩宁路的骑楼



恩宁路始于1931年,是广州的百年老街,也是广州最完整和最长的骑楼街。这条被誉为最“广味”的老街,承载着广州千年商都的文化记忆。巧的是,李小龙祖居恰好在此,旁边就是粤剧艺术博物馆。

历史建筑+文化传承,赋予了项目特殊的底蕴。在万科实施微改造之前,永庆坊已是危房林立。43栋征而未拆的房屋中,有30栋为“严重损坏”,有的已经倒塌。为了给百年老街赋予新生命,广州荔湾区政府携手广州万科,创新采取“政府主导,企业承办,居民参与”的模式,由万科负责改造、建设和运营,运营期满后交回政府,实现政府、民众和企业的“三方共赢”。
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▲ 永庆坊骑楼



整个项目一期为创客小镇“永庆坊”,占地面积约 8000 平方米,更新建筑物约 7000 平方米。万科遵循修旧如旧的基本准则,保持原有建筑的外轮廓不变,对建筑立面进行了更新、保护和整饰,强化岭南建筑整体风貌特色的同时,保留了岭南建筑民居的空间肌理。
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▲ 改造前后对比图(图片来源见水印)



针对永庆坊现存的两处文物保护建筑,万科沿袭传统工艺,充分保留原有的西关风格,对其进行了很好的修葺。
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▲ 改造后的李小龙祖居



对房地产企业而言,城市更新不止是对老旧建筑的改造,还需要其在产业导入、产业布局等方面有更全面的综合运营能力。

万科为片区引入了众创办公和创意产业,入驻企业多为文化、设计、广告、传媒、艺术等,配套精品咖啡店、美食烘焙等商户,进一步激发区域活力。
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▲ 咖啡馆



如今,永庆坊已成为广州乃至全国知名的“网红”打卡地。越来越多的年轻上班族、创业者、商户老板、国内外游客、本地市民等聚集于此,永庆坊正焕发出属于她的时代新魅力。

北京万科时代中心

改造一隅,推动城市复兴

项目类型:老旧商场改造

在北方,万科2015年时针对城市更新提出了“曼哈顿计划”,即通过对城市存量物业的改造,进一步激发城市活力。这其中最具代表性的便是2018年开放的北京万科时代中心。

万科时代中心位于北京朝阳区十里堡,这里曾是CBD东区最早、最集中的消费、生活区域之一。

项目前身是2010年开业的西单商场十里堡店。作为拥有70年历史的老百货,这是西单商场继西单店后回归北京市场后的首家分店。然而,自开业后商场便经营表现欠佳,于2016年正式停业,并被北京万科以基金方式收购。
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▲ 改造前的西单商场


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▲ 改造后的万科时代中心



项目总建筑面积约47000平方米,它的落地重新激活了区域经济活力,也使该区域定位再次升级——除了原有的功能外,还承载着服务首都功能、留存时代记忆与丰富市民生活的功能。

万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖认为,“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市机理的有机更新,是变与不变的内在统一。这其中,对建筑形态的更新是一方面,更为重要的是对其运营。

万科时代中心是一个典型的针对商业空间进行重新改造的项目,其整体建筑由原西单商场改建而成,重点通过对内部空间的重塑,形成集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的全新城市综合体。从对项目的买入、设计定位、改造、运营等等,北京万科参与了全过程。

时代中心秉承“艺术是精神的绿色”理念,容纳了多样艺术体验,整体设计都传达出别样的文化创意理念。建筑内部拥有许多激发灵感的公共空间,同时针对老旧商场内部采光不良的现象,建筑设计了三个共享中庭,增加空间流动性,同时使得整个楼层内部都高挑明亮。
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▲ 共享中庭



在商业方面,建筑的一层和地下一层有多种餐饮和全方位的生活服务,同时在联通地下商业空间和地上办公空间的区域设置有一个开放的“媒体广场”,承担了讲座、艺术展览、表演等功能。
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▲ 媒体广场



办公形态方面,时代中心一改传统的办公格局,将三个相互串联的公共空间将办公平面划分成两个组团,形成大平层+小独栋的灵活组合。同时打破传统写字楼封闭的电梯厅形态,东西两组电梯厅都拥有面向中庭的绝佳视野,宽敞开放的空间令员工们不自觉地产生更多的交流愿望。
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▲ 办公区电梯走廊



万科抓住城市更新的核心,通过对资产的管理、运营,实现项目升值的同时丰富城市生活场景,提升城市服务能力,在全国已打造多个“样板式”的城市更新项目。

成都猛追湾望平坊

“万巷更新” 再现老成都生活

去年10月,万科中西部地区城市更新的首子已落地成都猛追湾片区,整个片区改造及运营面积共计约13万平方米,起步区已于今年年初呈现。
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△总平图



改造前,望平坊主要包含成华区国税局、人民纸箱厂和东风路1、4号院。改造后,望平坊将是“最成都·文创美食合集”,形成功能复合、形式多元的体验空间。
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▲ 时空之廊



项目还未全部完成,但对于已有7年经验的万科,市场还是非常期待的。

萌想星球107:成都旧工厂改造的新探索

没落、老旧……提到城东的二仙桥片区,不少人都会有如此的“刻板印象”。但如今,二仙桥正在快速蜕变。

萌想星球107·共享文创生活体就坐落于此,其前身是修建于上世纪七、八十年代的成华区红仓107仓库。项目今年3月完成立项、规划方案已初步确定。
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▲ 红仓107(改造前)



成都现有的城市更新项目,都由大型国有企业或是万科这样经验丰富的企业参与,而萌想星球的改造和运营公司成都萌想星球文化创意有限公司,则是一个全新的创业型团队,这正是它的有趣之处。通过它,我们也试图探索城市更新的一些新的可能。
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▲ 萌想星球项目与周边旧改项目位置关系


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▲ 正在施工中的萌想星球107项目



萌想星球107项目总体面积并不大,占地30亩、约2万方。虽然规模不算大,但是每个建筑的空间感很足。原址上有4个砖混结构的仓库,每个单体面积约2000平米、高度8米,1个5层楼框架结合的仓库,单层面积约2000平米,每层挑高约5.5-4.5米,每一个空间,都有自己的功能定位。

“萌想星球”几个字,很多人的第一反应会觉得是专为小朋友打造的。“最开始的定位的确是打造成都首个少儿科教文创主题产业园区,希望有所新突破。”萌想星球运营经理刘承霖介绍,“仔细分析之后,发现定位有所局限,和现有市场需求匹配度单一,于是决定尊重市场,最后形成了打造共生、共享、共建文创生活体的规划。”
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▲ 萌想星球效果图



因此,在这里,“萌”指的是“萌生”。

项目团队认为:有梦想的人很可爱,而从小到大每个人都是有梦想的。项目旨在构建共享的文创生活方式,覆盖3-30岁的人,为大家的梦想护航。

在设计上,萌想星球107参考了台湾高雄驳二文创项目、日本小樽运河城仓库群、柯南小镇“让新的更新,让旧的更旧”的理念。
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▲ 台湾高雄驳二文创项目



所以,萌想星球尊重并将保留红仓107的原始建筑主体和外观,同时会在外立面(窗户等)和景观上加以修复或打造,体现现代与历史的冲击,并植入萌想星球自我IP的打造。

为了让入驻的企业也能参与到园区的共建上,园区内还规划了独立区域,让文创人自我设计建造房屋或构筑物。在园区规划允许的范围内,商户或企业可自行设计搭建外延空间。
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▲ 萌想星球集装箱商业街效果图



园区主要规划有三大功能,即文创办公、文创商业与文创教育

在空间利用上,项目围绕共享文创生活的定位,每个仓库都做了功能能划分,但如何利用好内部空间结构。项目团队则完全交给了市场,“比如1号仓库引进了3个商家,空间划分就3家一块商量决定,我们相信,这样碰撞出来的空间结构会比事先的划分来得更加有趣”。

换句话说,在项目呈现前,没有人知道这里最终的样子,反而更令人期待。
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▲ 萌想星球空间布局



1号仓库将布局复合式商业、咖啡轻食、文创集合店;

2号仓库将引入科创体验、动漫设计、影视科技;

3号仓库将发展运动休闲、赛事活动、娱乐放松;

4、5号仓库将用于亲子文创教育、文创课程研习、儿童文创;

6号仓库则主要是文创办公、教育培训、共享空间、创投孵化和剧场;

配套楼则将布局生活美学空间和餐饮,而这一部分,也将由萌想星球团队自营,未来将成为孵化萌想星球IP的重要场所。
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▲ 萌想星球效果图



同时,萌想星球也希望引进高复合程度的业态,跨界商业和具有展示空间和商业功能的企业,来高度体现文创的多变特色。

在招商上,萌想星球107经过前期的市场接触,希望园区能多元发展,“创业型小微企业”的宝贵和多彩被萌想星球锁定,而这也将是项目的一大亮点。

“文创企业很有意思,在我们的接触过程中,中型规模的企业不多,巨头和小微企业相互割据,小微企业抱团平台式发展是趋势。而大的企业往往会比较成熟,常常有固化的特点,我们更希望带来一些新鲜的活力。”刘承霖告诉睿合泰产城发展研究院。

但以创业型团队为招商目标的缺点和优点都是显而易见的。缺点在于项目方在租金上会比较吃紧,优点则是创业型团队有活力,有想法,对于园区的空间规划、运营都会植入很多自己的想法。这也是为什么会让租赁同一间仓库的企业共同来完成空间布局的设计,大企业往往有更固定的模式。
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▲ 萌想星球效果图



总的来说,萌想星球项目规模体量并不大,作为一个单项目来看,整体还需背靠大东郊环境。项目团队也认为,大东郊时代的发展,是此类型项目的契机。

面对市场环境,运营团队做好了迎接市场的准备,团队成员也提到,做好项目,首要目标是抓住园区内文创圈层的社群营造,加之环境和氛围的改造,打动文创企业和文创人,做到精品化突破,是目前成功的一条路径。

“这是一次有意义且努力的尝试,努力抓住和把握‘社群概念’是项目的方向,城市更新的结果则还需市场来证明。”刘承霖直言。
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