这样打造长租公寓的公共区域租金比别人高20%也能全部租出去

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集装箱坊 发表于 2020-9-12 09:56:39 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
公寓的公共区域打造成了展示公寓服务,传递品牌态度,承载卖点的核心之一。

《赶集网租房报告》的数据显示,目前租房市场中的租房者近七成是85后,近半为90后。90后更加在意租住环境的舒适度,看重租住地的周边配套,关注社交……这也是租房市场消费升级的一个缩影。

为此,公寓运营商要么从外立面,提升公寓的形象气质。要么从房间装修,追求房间风格的多样化、个性化。或者从房间内的配套,尽可能提供全套生活必需品,达到拎包入住。

明源君实地走访了几家长租公寓后,发现公寓服务人员在介绍公寓时,除了精装修、拎包入住的特点外,大都会着重介绍自家公共区域的打造。显然公寓的公共区域打造,成了展示公寓服务,传递品牌态度,承载卖点的核心之一。

1.打造公区既可提升体验感,又可为运营商拓宽盈利渠道

有的人会觉得打造公区是一个“羊毛出在羊身上”的逻辑,运营商设计好的公区,那租金也会相应提高。但是明源君觉得,有条件的情况下,打造公区还是必须的,毕竟这是一个双方利好的做法。

(1)可提升租户居住体验感

“城市让生活更美好”这句话不能单单体现在有房者身上,也要让租住者在繁华都市里,享受生活便捷性、舒适性和被尊重感。公共区域从功能上来看,就是为租户提供配套的生活、娱乐休闲、社交等服务,算是一个“惊喜服务”,较好地满足了职场白领、时尚潮人和一些对居住环境有要求的客户。个性鲜明有特点,功能齐全的公共区域。不仅为租户带来绝佳的居住体验,而且为他们提供了居住之外的社交可能性。

18plus公寓在七楼天台区域设计了一个共用的露天交流区,经常举办一些派对,如枕头大战、打水战。为陌生的彼此,消除一些不自在,拉近彼此的距离。还为各类音乐人才或演绎人才提供免费演出机会,丰富住户们的业余生活。

有些公寓还会建立微信兴趣群,通过线上的交流,拓展线下的活动。例如明源君在走访的过程中,金地草莓社区清湖店的工作人员就介绍说,他们会建立一些兴趣群,公寓里的租户会一起线下组织烧烤、唱K,促进彼此的交流和沟通,也会增加对公寓的好感。

(2)打通另一个获利渠道

公共区域对于公寓品牌来说,是一个说故事的绝佳噱头。利用漂亮的公共区域好“说故事”,可以提升公寓亮点,有利于提高溢价。而且有特色的品牌公寓公区可以帮助公寓形成差异化的品牌形象,提升其竞争力。

此外在明源君的走访中,发现有的公寓运营商会进行异业合作,在公区设置一些自助服务。这样可以增加赢利点,拓宽营收渠道。比如金地草莓社区的大厅里有自助按摩椅,客户扫码付费就可以享受按摩,也有共享式充电器。而且公寓的一楼正在筹建一个大型超市,便于租户家门口就可以购买生活用品。

2.不能盲目追求大面积多功能,也不能随意重叠功能不划分

虽然公共区域是集中式公寓很大的亮点,但公区的物业租金、装修成本、设施购置费用最终会分摊在房间的租金上,需要租户去承担,而租金过高可能会引起租户的不满。因此从公寓的性价比来讲,需要考虑公区做不做,做的话做多大面积、配备哪些功能、提供哪些服务等问题。

(1)做不做,做多大面积,要看公寓体量、房间数

在做不做公区这一点上,首先需要明白公区的意义,广义上说公寓公区包括走廊、楼梯间、电梯。长租公寓公区一般是指特地划分出来的用于满足租户生活、社交、文化的公共区域,比如公共厨房区、咖啡吧、阅读区、健身区、影音区等。

公区做不做,跟公寓体量和房间数有很大关联,不能公寓体量不大,房间数少,硬撑着配公区。租户少,公区使用频率不高,因公区改造费用带来的租金上涨,可能会引起租户不满,得不偿失。因而公寓体量大,房间数多,可做公区,而且公区面积也应大。湾流认为,一般公共设施所占总面积比宜在3~5%左右,不过具体要定项目实际情况而定。

(2)功能不能盲目配备,需视具体情况而定

不能盲目地认为,别的公寓有的功能和服务,自己一定得有。得看租户需求,自身项目房间的配备情况,所处的地段和周边配套情况以及定位客群。

优先规划使用频次高,需求性强的功能

公共区域一定得先有接待来访、日常维护管理的功能,因而前台是一定要有的。便于公寓管理人员带领看房,也便于入住后的水电煤缴费、退租等服务。其次是会客、阅读、工作等休闲功能,方便租户会见客户,朋友相聚,日常学习阅读等。后面紧跟的可以是娱乐功能,比如影音区、健身区、游戏机或者台球桌。便于租户在工作休闲之余放松自己,也可以在此展开社交,结交新朋友。

房间的自身配备情况

房间本身的配备也是功能配置需要考虑的重要因素,比如房间面积很大,配备有厨房和洗衣机,公共区域就可以不用再配备。

但明源君走访中发现,有的房间即便有配备厨房,也只是简易备餐操作台,没有换气系统,用于简单蒸煮还行,用于翻炒之类不利于室内清洁。所以这一类情况,可以考虑配备公共厨房,既利于室内清洁,也便于朋友聚餐和公寓内的厨房社交。
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厨房简易操作台

结合所处地段和周边服务配套

其次得结合公寓所处地段及周边的服务配套情况。如果公寓位于城市中心位置,周边商场、咖啡馆、健身房、电影院都有,那就可以考虑适当缩小这些功能区的面积,甚至不配置。

公寓定位和客群

不同类型的公寓定位不一样,针对的客群也不一样。比如定位为蓝领和白领的长租公寓公区配备就很不一样。蓝领公寓由于房间人数多,空间有限,会配备公共洗衣机,可能会配备厨房,基本不会配备休闲娱乐区。但是白领公寓房间一般都会配备洗衣机或者厨房,面积允许的情况下,公共区域还会配置多功能服务区。

又如有的长租公寓定位为创业型居住社区,在为创业人士解决居住问题的同时,为他们创造一个可交流可沟通可学习的空间,因此在公共区域里会着重打造分享空间,方便创业者的交流。
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(图片来源:锋思设计 V+SPACE 呼兰路店路演区实景)

(3)功能区可叠加,但需适当划分,以免互扰

公区功能很多,但各功能区之间需要合理安排,适当分割,达到互不打扰,更好地满足租户体验和社交需求。例如如果把影音区和阅读区放在一起,一边在看球欢呼,一边在看书,这样阅读区的用户体验就不是很好。又如公厨和休闲娱乐区没有明显分割,租户乱入休闲区用餐,对正在休闲放松的租户来说体验就不太好。

利用集装箱进行功能分区,例如YOU+坂田店天台北区通过四个集装箱,利用玻璃隔出书吧,厨房,影院,餐厅,凉爽的微风穿堂而过,人们三两或坐在连廊观看夕阳,或在屋里聚会狼人杀,或在大汗淋漓地健身,或享受美食,各得其乐。
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YOU+坂田店功能分区图

利用不同体块对空间进行分割,冠寓的设计师结合年轻人使用习惯,以不同体块的形式,对公共空间进行软性分割,功能区分的同时,满足青年人群对空间的新鲜感受。
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冠寓松果店公共区域示意图

利用空间高度设计成上下层,湾流苍路店在一层共享区域建造下沉式影音厅,增加了空间高度,并在影音厅的上一层搭建共享开放的夹层阅读休闲区,巧妙地拓展了空间,既提升了空间的使用价值,又合理划分了功能区。
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湾流苍路店公区设置图

3.公区要想炫酷,有人pick,颜值、温度、社交少不了

早期的长租公寓根本不考虑公区,就设一个接待管理办公室,有人带着看房收款兼处理报修投诉。而如雨后春笋般开业的第二代长租公寓,既强调颜值,又不忘居住温度,更着重打造社交。下面明源君将带大家解锁几个公区打造的炫酷玩法。

(1)有颜值,从进门就开始美的旅程

接待大厅先抓眼球

以往只做接待服务的大堂,如今成了展示公寓的一个门面了。既有服务功能,也有视觉享受。以旭辉领域的松果公寓为例,在入口处,超大落地玻璃一侧放置了一个契合主题的松果造型装置,极具辨识度,也为空间带来一丝轻松跃动的活泼感。一层挑高大厅采用玻璃天花,空间通透,光线充足,立显空间的简洁大气。让人一进去顿感通透大气有居住档次。
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冠寓松果大厅图

特色阅读区让你想接近

不知道有多少人内心曾极度渴望拥有自己的书房,满壁满壁的书,看着就觉满腹经纶,学遍天下。奈何生活空间有限,这一渴望多少如同镜花水月。公区阅读区的设置,既可以让匆忙的上班族在闲暇时灵魂稍作休憩,也可以给有着共同文学爱好的人一个机会交流心得体会。而有特色有颜值的书吧更是让人赏心悦目,朗诗寓姑苏中心店的这只小鹿,多少让人想到奈良小鹿,看到就想接近。

咖啡吧让你想坐坐

咖啡吧就是休闲放松会友的好去处,冠寓咖啡吧上层空间巧妙地饰以木条格栅,并延续至地面,视觉上形成统一的空间感受。木条格栅上正在奔跑的抽象人物形象,也呼应了公寓青年人群活力奔放的空间定位,咖啡服务台背景板活泼鬼怪,符合年轻人的审美观。
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图片来源:锋思设计苏州龙湖冠寓咖啡吧

(2)于细微处体现温度

走廊,也可以有温暖

前文有讲,从广义的公寓公区范围来说,走廊是其中一部分。租户们每天穿梭于走廊上班下班,使用频率很高。别具一格的走廊设计势必为日复一日的生活带来些许精彩,更会让租户对租住管理的细心和用心有感于心。

步入湾流联航店的走廊,你会发现每个门边都布置了一盏灯,夜幕降临时,一盏盏灯如同灯塔守候着夜归的青年们,为他们照亮回家的路,有种家的港湾既视感,非常贴心和温馨。

新派新国展店中,走廊不再是一个简单的过道而已,简直就是家门口的室内马拉松。900米的运动走道设计,每走过一层走廊,相当于经历了一场小型的马拉松,而且每层一个色彩,每层一个故事,听故事走过时间。

屋顶花园,离自然和生活更近

随着绿色环保理念的日益深入,人们越来越注重绿色健康,有的公寓运营商充分利用空间为租户营造绿色健康生活。比如在公寓楼顶建一个屋顶花园,种植花卉。还可以邀请租户一起种菜养花,在城市的喧嚣里寻找一丝丝田园的宁静。

例如万科泊寓上步南店,将三四栋握手楼的顶部串联起来,打造成集休闲区、绿植区、有机菜园区于一体的主题花园。据园艺设计师介绍,屋顶花园主要分三个部分,将以三个画家的名字命名进行设计布局。目前还在建造中,但明源君在参观中,见到雏形仍觉得非常有感觉。
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泊寓上步南路店 屋顶花园雏形图

(3)全方位打造社交

连接握手楼

城中村的房屋多是握手楼,有的运营商会利用连廊将握手楼连接起来,加以设计改造,一改往日握手楼的阴暗拥堵,倒成了一道风景,也便利了租户彼此之间的联系和社交。

比如深业柠盟人才公寓,将空中连廊和室内连廊相互串联,这个三维的交通流线系统连结了所有楼栋、屋顶花园、电梯庭院和青年之家,形成四通八达的网络,同时也成为居民休憩、交流的公共空间,并营造出立体的生活街区。
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图片来源:gooood网站 深业柠盟人才公寓连廊图

厨房配餐桌

公共厨房里配上餐桌,便于租户们同坐一桌,而不是做完饭就回自己房间。把握吃饭的间隙为彼此创造沟通交流机会。
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而且如果你比较喜欢热闹,也可以在这里大秀厨艺,相约好友一起聚餐开party。
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美国welive 公共厨房

赛事群聚一起high

公共观影区的设置可以为租户提供很多社交场景,比如一起窝在舒适的沙发里,二刷品质电影,随着屏幕里的情节调动情绪;或者一起看综艺pick小姐姐;又或者在激动人心的世界杯期间,一起观看紧张激烈的赛事,为自己喜欢的球队呐喊助威。
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图片来源:草莓社区公众号 金地草莓社区世界杯期间活动

健身也能社交

健康的生活态度不能丢,借口下班时间太晚,健身房太远。家门口的公区健身房帮你赶走一切借口,运动才是王道。甚至可以在运动的时候互相交流心得,寻找自己的运动结伴人。
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YOU+坂田店跑道

YOU+南区作为运动区,使用了和北区类似的颜色和材质体系。盒子的格局从十字型转变为内部连通的之字型空间。外部的围合也从北区的艺术之环变成了实用型的120米跑道线。

本文来自明源地产研究院,创业家系授权发布,略经编辑修改,版权归作者所有,内容仅代表作者独立观点。[ 下载创业家APP,读懂中国最赚钱的7000种生意 ]
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