曹仲、满融板块到底值不值3万+ 看完规划你就知道了

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悟空 发表于 2020-9-19 06:32:04 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
曹仲,这个地名最早“火”于一场土拍。

2018年,万科拍下了曹仲领事馆附近一宗土地,土地单价不菲,达到了11050元/建筑平方米。

当时,有人算了算,这么高的土地单价,项目建成房价要达到2.5万,甚至3万+的节奏。

今年4月28日,中海拿下了与万科只有一路之隔的领事馆东地块,13000元/建筑平方米的楼面价,似乎夯实了2.5万的房价,接下来要冲击3万+。

不论是吃瓜群众还是地产圈业内人士,不免心里都打鼓,百废待兴的这片土地,房子以后要卖3w+,能行不?

前两天,刚刚公布了几张关于曹仲、满融板块规划设计图,这几张设计图纸可以说是干货满满,带来些许期待。

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这两个板块能不能成为沈阳高价值区域榜样,我们就此来分析一下。

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规划图中,将曹仲和满融两个地块合并在一起称满融地区,想必是今后要将两片土地作为整体规划,最终打造成满融生态创新科技城的概念。

官方给出的价值定位是这样的:

占据和平区地区拓展的地理优势,具有核心竞争力,定位于服务沈阳四个中心功能体系建设与和平区发展模式转型。

领馆驱动与科创引领:满融地区作为领事馆核心区,并以此作为经济与产业发展的契机,聚集科技创新、金融服务等高端要素,以科创为动能,成为未来高度的国家化城区。

交通规划

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曹仲目前有9号线,设有曹仲站和浑河站,道路规划能够看出清晰三条东西干线,贯通曹仲与长白相连。南北有三座桥连接于洪和浑南,其中南阳湖大桥作为联通南北的主干线,会承担大部分流量。

交通上四通八达,与长白、于洪、浑南都有紧密的连接,开车通往主城区并不远,只是目前会加大长白板块的交通压力。

从规划图可以看出,在胜利桥旁还会建设一座通往南北的桥(城东湖街桥),可以大大缓解长白岛内通往老城区的交通压力。

领事馆及商业配建

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在浑河西路南侧将会规划一处中央公园,公园水系两侧则打造CBD商业区,从规划图纸来看,将会有一栋超高层商业综合体,作为地标级建筑,周边环绕多栋商业写字楼。

设计一处公园,是整个CBD区点睛之笔,不仅有商业功能,同时也是集文化、商业一体的多元功能复合区。

目前,一些商业项目开始快速启动,例如华发中东和平首府商业已经破土动工,内融INBOX小镇项目则采用集装箱拼接的方式,已经吸引多家名品入驻,商业项目不久后就能投入使用。

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教育方面,目前能确定的是,126中学(满融分校)以及和平大街第一小学(满融分校)正在筹建。

领事馆区由中海承建,何时动工还未可知,由于牵扯到各国领事馆迁移手续审批,动作缓慢,有可能馆建好很久后才会陆续搬迁。领事馆占据这曹仲板块核心区,建成后将会拉升该地区商业价值,对于经济上也会有不少帮助。

02


可以说,曹仲板块在设计规划上,还是具有想象空间的。其中站/产/城一体、低碳智慧健康、多功能复合区概念的提出,为今后板块发展定性。

说白了,是要打造“低碳、高科技含量版”的产城融合。

产城融合对于满融地区建设有很重要的意义,不仅对于该区域经济起到了支柱型作用,未来还有长大为城市副中心的可能。

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长白板块其实具备建立产城融合条件,只是规划后期没有规划空间,只能作为纯住宅区域。而曹仲如果能够接过这个功能职责。将会成为曹仲、满融板块经济的主心骨,甚至对长白经济也有一定辐射作用。

关键是,通过什么优惠条件来吸引高科技企业入驻,如何引导产业优势。

如果以上问题都能很好解决,那么对于该区域的价值会进一步拉升,吸引高科技、高薪人才在这里置业,区域周边的楼盘还会有更大的升值潜力,3万+的房价也许只是起点。

打造高端住宅,各家开发商都拿出“压箱底”的产品

进驻曹仲板块的开发商已有不少,可以说,万科先打了一个样儿,推出万科翡翠滨江项目,把自己的高端产品系放在里面,托住高品质住宅的定位,包括洋房和高层都是TOP系产品,目前主打的都是三居或四居大户型产品。

同样在建项目,方大长白一品的项目设计也同样走高端路线,方大集团副总裁魏海军在开工仪式上表示,方大长白一品项目将聘请海内外知名设计团队,从规划到设计,对标国际水平,打造一款与领馆区国际属性相辅相成的高品质园区。

中海还未透露具体项目,但不出意外,一定会拿出自家高端产品来应对。

都是各家高端系产品在对垒,可以说在品质上绝对不会“缩水”,那么反应在价格上会是怎么样呢?

首先,因为大家都拿出了高端配置,自然不会走性价比路线,定价上会和万科对标,万科翡翠滨目前住宅高层均价22000元/平方米,洋房均价29000元/平方米,其它开发商都会锚定这个价格范围,在品质、区位没有变化的情况下,猜测应该不会超越这个范围。

低于22000元/平方米利润低,对于某些拿地价高的开发商而言,可能会低于成本价。如果超过它的价格,没有其它优势,房子可能就不好卖了。所以,22000-29000元定价,是目前合理且认可的价格。

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那么未来,价格还有上升空间吗?

与其它板块对比,曹仲、满融的房价确实处于高位,但不能说今后就没有了上涨空间。

首先来看,在目前商业和基础配建都还没完成的,房价已经到了2.2w以上,洋房接近3万,如果相关配套完成后,房价很有可能再上一个台阶。等到中央主题公园CBD商业区如果能够顺利完成招商引资,区域的产业经济会反哺楼市,突破3w甚至3.5w是很有可能的。

其次,满融地区的南侧地块还未开发,未来几年陆续推出更多土地,将会进一步拱卫曹仲核心经济区的价值,更多开发商入驻满融,效仿打造高端项目,将会成为长白板块后,高端住宅区的典范。

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未来还有上涨空间,但需要时间和条件达成。

满融地区未来升值潜力看好,但是短期内(一两年内)不会出现快速上涨,可能会维持目前房价很长一段时间。

一方面,房产政策还以维稳为主,不鼓励房价上涨过快。另一方面,商业配建等方面也需要很长时间完善,预计3-5年内才能完全成熟,招商引资完成产城融合需要时间就更久,预计在5年以上。这些条件全部达成,房产价值才会水涨船高。

很多人会觉得,满融未来3w+的房价还是不可想象,不能接受。但如果你从时间维度、发展眼光去看,这个预测并不大胆,甚至有些保守。回到五年前,如果告诉你长白的房价是2w,你会骂人,但现在不仅是正常价,而且有些新盘还抢不到。
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精彩评论18

sum1212 发表于 2020-9-19 06:33:35 | 显示全部楼层
不值,什么时候落实好不一定呢。很多规划图看着像回事,最后有的都成问题楼盘。开发商资金推动不起来,最后买房的都没指望,很多楼盘最后有的买房人临死都没住进去,人生在世,寿命有限的。别为了一个未知的结果付出一切。
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勒柯布西耶鱼 发表于 2020-9-19 06:35:03 | 显示全部楼层
我买于洪新城碧桂园时,不也说吗,学校筹建,直到现在说啥啊,还是,大堡小学
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苏州qyjc12 发表于 2020-9-19 06:35:37 | 显示全部楼层
看了后,可以确定,不值。而且没有一件给出时间节点到什么时间完成什么,搞两个分校,领事馆,其他公园商业全是空头资票,做广告用的,地方倒是未来可期,可惜价格也要到了未来的价格。
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h5cxh5ab22 发表于 2020-9-19 06:35:49 | 显示全部楼层
拿地这么贵咋卖?
别急,我给你配套
咋配套?
领馆
差点…
有地铁呢
哪都有地铁,也没这价
那你说
学区研究一下
学区…
成了
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苏州qyjc12 发表于 2020-9-19 06:37:12 | 显示全部楼层
这片土地一时半会是开发不起来的。铁路,三环,高压电站,地铁维修站,污水处理厂,热电厂,竟是这些轻易挪不了的东西,规划费劲。
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