曾经的仓库+搅拌站,如今时尚的“一号创新带”——上海智慧湾

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悟空 发表于 2020-11-6 17:47:06 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
前言:上海宝山区似乎是很多工业城市缩影,破败的厂区,糟糕的环境成为普遍现象,而它却走出了一条值得学习的转变之路。由三毛仓库升级而来的上海智慧湾,成为网红级产业创新典范,这中间的故事很是精彩。

故事提供:夏雨,上海产业转型发展研究院首席研究员,原宝山区副区长、区委常委
一、必须转型
2008年,城市更新、产业转型还是很新的词汇,可以借鉴的经验更是没有。宝山区的三毛仓库和搅拌站效益低下、噪音、粉尘污染严重,周围居民有大量的投诉。

时任副区长的夏雨意识到,上述现象的背后其实是“产业转型”带来的压力,所以要求企业可以自己做,也可以引入第三方团队,但要求“必须转型”!!!

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图片说明:原来三毛仓库中集装箱堆场的一角。


值得注意的是,宝山区政府并没有简单粗暴的将土地收储、拍卖,建成住宅区、商业区等等,而是将眼光放得更长远,留存了城市的文脉和记忆,重新激发出了城市的活力。

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图片说明:夜晚智慧湾灯火辉煌,尽显一片繁华景象。


时至今日,由三毛仓库更新而来的智慧湾,已经成为宝山区创新经济产业带的排头兵,周围其它企业纷纷与其合作,规模已经从开始的127亩不断扩充,明年将达到500亩。
大量的科技型企业的入驻,彻底激发了本区域的城市活力,提升了城市形象,也为持久发展带来了动力,其长期效应远远超越一般的住宅区开发。

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图片说明:每天入夜,这里成了周边居民健身休闲的好去处。


旧场地,新场景,使周围居民有强烈的归属感。
二、艰难历程
作为参观者和设计师,人们往往会被智慧湾时尚的外观所吸引。殊不知,光鲜的背后有着众多的艰辛、挫折,甚至是失败。

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图片说明:集装箱在灯光衬托下的独特魅力。


城市更新在空间、文脉、艺术气息之外,更重要的是:精准的产业定位和专业的运营管理。
以智慧湾为例,在2010年,甲方依据与日本公司合作较多的优势,结合网购,将转型定位为线上、线下融合的“网购生活广场”。
但是2012年的钓鱼岛事件发生,170多家日商无法入驻,项目在2013年完工时,形成大量空置。每年需要支付的土地租金和利息高达500万,招商团队一筹莫展,项目面临着失败的结果。
在2015年,夏雨区长助力引入专业经验丰富的上海科房集团,对项目重新梳理,提出更符合时代发展的产业定位,同时接手园区的运营管理。
2016年9月,上海智慧湾重新开园,租金收入一举达到2500万/年,远超甲方800万的心理预期。
三、专业力量
科房集团接手项目时困难重重,从呼兰路地铁站到项目的路上到处都是积水、路灯,没商业,也没有人,不仅基础设施差,招商的大环境也很差,招商时一说在宝山,对方就直接挂掉电话了。
于是运营团队针对不同的情况,逐一拿出解决方案:

1、改善大环境,比如怎么解决交通便利问题?从地铁站点到园区的道路,一路进行美化、改造,墙上涂鸦、地面加高铺上地板、加入园口等,连台阶都进行艺术加工。这样从站点到项目的路程缩短到400米,一下变成了:邻地铁口概念,还充满了艺术气息。


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高架桥下部空间实景图


园区还投资修建周边的公共绿地,使环境品质大为提升,树立起园区的高品质以及外在形象、气质。

2、清晰产业定位,如果一个园区上来就规划做个一、二、三,那肯定是在吹牛。产业定位离不开时代需求、现状条件和自身资源。
比如3D打印产业的引入,主要是和毛麻仓库的特征有关系——扭曲的仓库滑道,正好运营团队有VR和机器人的资源。于是就建立园区点睛作用的“中国3D打印文化博物馆”。

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图片说明:一个属于工业时代的滑道,完整保留在3D打印文化博物馆内。


产业定位要在内容上有一定的深度和高度,智慧湾结合政府定位和自身优势,将产业聚集到四个地方:3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能等新型产业。

由于运营团队已经运营过16个园区,还能为入驻企业提供管理咨询、金融融资、人才培训、政策对接等软性服务,大大提升企业活力,使园区成为创新高地、创新源地和创业福地。

3、开放性园区,打造出一个24小时开放,没有围墙,集生产、生活和生态于一体的“六区融合”园区。所谓的六区是指:
(一)新型产业区。高科技的产业、创业团队和文化创意团队进驻,保证了园区的高、新特征。
(二)有吸引力的开放社区。通过改造高架桥下公共空间、河岸、道路空间等,吸引周围居民进得来、愿意来。已经举办活动百余场,人数累计50万,使园区成为居民向往的“城市客厅”。

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图片说明:原来的沙石料码头,现在变成了市民音乐广场。


(三)丰富多彩的馆区。除了3D打印博物馆,还有VR/AR体验馆、智能微制造展示馆、画廊艺术馆等。


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图片说明:园区入口处,一家3D打印咖啡馆开在色彩鲜亮的集装箱内。


(四)特色商区。园区内有社区影院、咖啡馆、书店、商务酒店、茶室、婚庆会馆、特色餐饮、篮球场、足球场、橄榄球场、射箭馆、健身馆等等,为满足人民群众对美好生活提供了条件。

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篮球馆


(五)美丽的景区。智慧湾的建设按照4A景区的标准,以水为脉,以绿为轴,集艺术欣赏、体育健身、文化休闲、科普教育为一体,并成为上海首家科普公园,形成了12个科普场馆和12个实践区。

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实景图


(六)新型的学区。人们通过科普、艺术、体育、文化等不同场馆和项目的体验,获得知识、陶冶情操,是体验性、互动性、沉浸式新型社区学校。

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图书馆


总之,园区是一个大IP,入驻园区的340多家企业,是一个个小的IP,大家一起联动。园区第一次举办夜生活节,一下子来了上万人,周末每天更是2万人以上,拉动了周围的消费欲望,市商务委甚至为园区授予夜间经济示范区的称号,这也远远超越了一般产业园区的功能。
四、长期效应
智慧湾取得了政府、企业、居民的多赢,入驻企业有活力是园区成功的基础,同时多达1万多平米的公共空间,每天都有活动、交流、参观,把企业的平台、区域的平台结合到了一起。

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某影视剧组取景地


比如改造后的国际会议中心,各种活动排的满满的,举办了上百场活动,提升了区域影响力。

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依弘剧场


还有改造后的依弘剧场,建设成京剧主题剧院,受到中宣部的肯定。
智慧湾的成功,取得了政府的支持和周围存量企业的信任,不断有企业加入合作,甚至包括河对岸的交运块也已纳入其中,不断扩大规模。一方面印证了产业升级是城市更新的原动力,另一方面也说明成功的城市更新可以带动城市的振兴。

由此政府和企业提出更加广阔的构想。
“一号创新带”,是宝山区将地铁一号线在区域中的七个站点、尤其是其中四个站点周边的二十多个转型而来的产业园,集中打造形成一条以创新经济为特色的产业带。

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新闻报道


智慧湾是“一号创新带”的核心区域,将计划打造上海首个“创新城区”,在智慧湾周围2平方公里,3000亩区域内,有大约1000亩转型的产业园、1000亩居民区、1000亩的城市配套。
这种曾经的工业区,后来城市化,现在又是新产业聚集地,有助于吸引创新机构、企业、文化等聚集,完全有条件帮助上海构建全球科创中心做基础支撑,智慧湾可以做的还有很多。
五、智慧湾的启示
智慧湾的成功,每年吸引数万参观者前来考察,其中一些优秀做法非常值得同行学习、参考。
1、留存记忆,重塑活力
现代意义上的城市更新,早已不再是简单粗暴地大拆大建,而是对既有建筑的合理利用和改造。上海“智慧湾”科创园改造前这里大量厂房、仓库、集装箱堆场闲置,环境恶劣。

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改造前



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改造后



经过对集装箱元素的重新塑造和创意设计,将15栋旧库房打造成集文化创意、产品设计、科技创新、艺术展示、旅游休闲于一体的艺术街坊综合体,从而赋予集装箱以新的生命力。

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改造前



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改造后



园区以个性化定制,科创与文创融合,成为24小时全天候、全面开放的新型产业园区。
2、全面开放的园区

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园区总平面图


不同于一般的园区,智慧湾与城市之间高度融合,图中可以看到,机动车出入口就有五个,人行道路的入口则更多,人们可以从四面八方进入园区,大大提升了园区内的活动。

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集装箱下部停车空间



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园区公共停车空间


同时园区提供大规模的停车空间,方便园区办公人员。


3、鲜明的IP形象
原厂地三毛仓库是一个集装箱堆场,园区将这一文脉特征紧紧抓住并进行强化,形成了鲜明的视觉IP形象:“集装箱部落”。

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集装箱部落


创造性地用集装箱在原来集装箱堆场上构建的“集装箱创客部落”,不仅外形别致美观,而且实用,深受中小微科创企业欢迎,集装箱部落成为园区的标志性外观。
最近,星巴克在全球第三座、大陆第一座集装箱咖啡馆在智慧湾开业,也一举成为众多网红打卡目的地。

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集装箱星巴克


具有高辨识度的IP形象有助于提升园区的气质和调性。
4、景区式园区
新型的城市更新园区不仅仅满足办公、创新的功能,还必须打造成绿色可持续、花园式的园区环境。

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屋顶花园



智慧湾按照4A景区的标准进行园区环境的营造。
5、对入驻企业的高标准
一版城市更新园区,将目标定位于餐饮、娱乐、文创等业态,对于产业升级带动作用并不强大,长期效应不足。

科创企业则不然,就业人员素质很高、产出效益强大,尤其是对区域环境的拉动效应明显,常规测算科创企业1万人就业,可以拉动10万人的社区活力。

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蔚来交付中心





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百姓网


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3D打印馆


智慧湾将业态聚焦于最新、最前沿的科创板块,形成高新产业的聚集效应,同时也坚守宁缺毋滥的态度,对入驻企业提出了严格要求,保证了园区的质量和发展潜力。

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实景图


上海产业转型发展研究院(简称SIITD)是上海市经济和信息化委员会主管,上海市社会团体管理局注册的综合性研究咨询机构。专注产业转型、城市更新的探索与实践,围绕空间调整推动转型、技术创新带动转型、资本助力撬动转型、产业政策引导转型、人才培养支撑转型五大重点,旨在为上海、长三角乃至全国的产业转型发展提供新思路、新方法和新案例,协助地方政府、产业园区和各类企业,突破发展瓶颈,探求转型路径,实现项目落地,提供系统性解决方案。是集政策理论研究、规划方案编制、项目咨询服务、新型产业导入、空间运营管理、论坛培训考察、信息指数发布,以及汇集各类优质资源的综合性、开放式、实操型、互动化的共创共享共赢产业服务平台。
上海产业转型发展研究院与各级政府、各类企业、研究机构、行业协会、国际组织有着广泛的合作关系,汇聚来自政界、学界、商界的研究、策划、规划、投资、运营等领域专家资源,拥有规划编制、项目策划、产业导入、资源对接、企业服务、指数研究、运营管理等多方面高水平团队。
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