南站新城上新,赞成翠悦半岛价值解析 | 房叔跑盘No.107

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悟空 发表于 2021-1-16 13:41:16 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
[size=1.059em]| PART 1 |




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[size=0.706em]▲杭州南站实景图



[size=0.882em]2020年,暌违七年的杭州南站,以崭新的面貌重新出现。


[size=0.882em]2020年12月,杭州市政府办公厅公开发布的《关于省十三届人大三次会议杭82号建议的答复》中,明确杭州南站作为城市综合客运枢纽,其等级提升为国际(国家)级枢纽。



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[size=0.882em]根据南站城市设计及最新控规修编方案,未来的南站新城,将是集综合交通枢纽、科创商务、智慧物流、生活办公和文旅服务为一体的新型生态新城


[size=0.882em]同时,杭州南站将根据三代站区“站城一体化”的发展理念,践行TOD圈层理论,形成“内城外坊”的空间格局。


[size=0.882em]“内城”是指以高铁站和外围公共商业商务区形成的活力综合城;“外坊”是指围绕城内河道、道路划分形成的多个主题坊,包括生活坊、办公坊、文娱坊等。



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[size=0.882em]南站新城规控范围内今年有七盘在售/待售,接下来即将入市的纯新盘就是赞成翠悦半岛,目前项目规划已经出炉。



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[size=0.706em]▲杭州南站新城在售楼盘



[size=0.882em]今天我们一起看看这个南站新城核心区的纯新盘,具体的区位价值、周边配套及户型解读。


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[size=0.706em]▲地块区位图



[size=0.882em]2019年6月24日,赞成以100822万元竞得萧政储出[2019]20号杭州南站综合交通枢纽D-60地块,成交楼面价16496元/㎡,溢价率29.89%,自持15%。


[size=0.882em]地块总用地面积47443㎡,总建筑面积93876㎡,其中地上建筑面积61120㎡,地下建筑面积32690㎡。


[size=0.882em]容积率2.2,建筑密度30%,绿地率30%。建筑限高54米。


[size=0.882em]根据公示,整个项目由叠排、洋房、高层组成,共17幢,其中7幢7F叠排,5幢7F洋房和3幢17-18F的高层。


[size=0.882em]14号楼为规划公租房(层高14F,配建面积3056㎡),15号楼为层高17F的高层,此外,16号与17号楼为项目的自持楼幢,层高均为18F。



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[size=0.882em]小区内部中庭还有一条樱花景观大道,社区内部还打造了包括300米环形跑道、花园客厅、艺术草坪、儿童乐园、趣客语厅、颐年健身区、运动天地等七大全龄段社区功能区。



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[size=0.882em]规划住宅总户数约548户,高层户型面积段为90、117、129方,洋房户型面积段为102、107、113、120方,叠墅户型面积段为148、167方。


[size=1.059em]| PART 3 |



[size=0.882em]建筑面积约90方户型(高层)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]三开间朝南,采光佳;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]动静分区,互不干扰;
[size=0.882em]独卫,主卧尺度一般。


[size=0.882em]建筑面积约117方户型(高层)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]边套户型,采光佳;
[size=0.882em]餐客厅一体横厅带阳台,空间感不错;
[size=0.882em]四房设计,独立玄关,实用性强;
[size=0.882em]双卧朝南,主卧套房设计,带步入式衣帽间。


[size=0.882em]建筑面积约129方户型(高层)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]三开间朝南,采光佳;
[size=0.882em]动静分区,互不干扰;
[size=0.882em]四叶草户型,带入户玄关;
[size=0.882em]南向卧室客厅双联阳台,方便实用;
[size=0.882em]主卧套房设计,空间感较为不错。


[size=0.882em]建筑面积约103方户型(洋房)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]三开间朝南,采光佳;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]南向卧室客厅双联阳台,方便实用。


[size=0.882em]建筑面积约107方户型(洋房)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]三开间朝南,采光佳;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]南向卧室客厅双联阳台,方便实用;
[size=0.882em]相比103方户型,北面房间尺度更大。


[size=0.882em]建筑面积约113方户型(洋房)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]三开间朝南,采光佳;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]四叶草户型,带入户玄关;
[size=0.882em]南向卧室客厅双联阳台,方便实用。


[size=0.882em]建筑面积约121方户型(洋房)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]三开间朝南,采光佳;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]四房设计,动静分区,互不干扰;
[size=0.882em]南向卧室客厅双联阳台,方便实用;
[size=0.882em]主卧套房设计,带步入式衣帽间,空间较为充裕。


[size=0.882em]建筑面积约148方户型(叠墅)

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[size=0.882em]| 户型点评 |
[size=0.882em]四房户型,独立玄关设计;
[size=0.882em]一楼餐客厅尺度过小,舒适度一般;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]上下双阳台,实用方便;
[size=0.882em]书房空间尺度过小,功能性稍弱;
[size=0.882em]主卧套房设计,带独立衣帽间和景观阳台。


[size=0.882em]建筑面积约167方户型(叠墅)

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[size=0.882em]| 点评 |
[size=0.882em]一楼餐客厅尺度过小,舒适度一般;
[size=0.882em]U型厨房,操作动线流畅;
[size=0.882em]二楼主次卧连接南向阳台,实用方便;
[size=0.882em]主卧套房设计,带独立衣帽间,空间感不错。


[size=1.059em]| PART 4 |




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[size=0.706em]▲地铁5号线双桥站



[size=0.882em]实地跑盘感受,南站新城目前整体界面欠佳,5号线双桥站出站后更可用“荒凉”来形容。


[size=0.882em]马路上奔驰的工程车尘土飞扬、周边也是施工工地及厂房、农民房居多,板块建设起步期,板块成熟需要较长时间孵化。


[size=0.882em]目前从5号线双桥站步行至翠悦半岛距离约1公里左右,据销售介绍,未来从项目北侧的人行出入口至双桥站距离约500米。


[size=0.882em]赞成翠悦半岛目前暂无售楼处,仅在项目入口位置设了集装箱改造的临时接待处。



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[size=0.706em]▲翠悦半岛临时接待处



[size=0.882em]项目三面环河,南侧的官河(萧绍运河)还是目前萧山唯一的世界文化遗产。


[size=0.882em]项目容积率低且限高54米,南侧一字排布的低密产品均临河,未来居住自然环境较为舒适。



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[size=0.706em]▲翠悦半岛及南侧官河


[size=0.882em]项目西侧是众安荷源府,两个项目是同一天拿地,目前荷源府已经两度开盘,11月首开中签率约93.78%,12月开盘流摇,目前还有少量房源在售。


[size=0.882em]两盘规划相近,都是打造高层、洋房及叠排房源。



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[size=0.706em]▲荷源府




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[size=0.706em]▲荷源府沙盘



[size=0.882em]教育配套有萧山商城幼儿园、萧山城东小学、萧山区第三高级中学等;



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[size=0.706em]▲萧山区第三高级中学



[size=0.882em]周边暂无大型商业配套,目前主要还是依托萧山区政府板块的萧山万象汇、恒隆广场等商业配套;


[size=0.882em]医疗配套方面距离萧山第一人民医院通惠院区约2.5公里。


[size=0.882em]单从板块配套而言,翠悦半岛所在的南站新城目前堪称匮乏,短期生活的便利性较差。


[size=0.882em]但也正是因为有大量的土地储备,未来的改善空间较大,板块的可塑性较好,属于弱现在强未来的典型代表。


[size=1.059em]| PART 5 |




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[size=0.706em]▲杭州南站新城规控范围



[size=0.882em]据2019年7月发布的《南站新城核心区城市设计(草案)》, 整个南站新城以杭州南站为中心,规模约20平方公里,城北至三益线、南至萧甬铁路、西至通惠路、东至绕城高速G60。


[size=0.882em]其中南站新城核心区南至萧绍路、北至金城路、东至新城路、西至通惠路。



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[size=0.706em]▲南站新城规划(底图来源:规划局网站、潇洒评楼)




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[size=0.706em]▲南站新城在售楼盘



[size=0.882em]南站新城目前5盘在售,仅剩纯新盘赞成翠悦半岛待首开。


[size=0.882em]核心区范围内距离地铁双桥站比较近的就是赞成翠悦半岛和众安荷源府双盘,地段为南站新城的核心地带。


[size=0.882em]此外还有地铁通惠路站旁边的龙湖融信天琅。


[size=0.882em]根据板块用地规划,板块的地段价值高点在地铁站点附近,所以最好选择地铁站点周边楼盘,且板块内涉宅用地储备量丰富,后续选择很多。


[size=0.882em]总体而言,南站新城有土地,有交通枢纽,还有现成的地铁轨交优势,未来的长大空间依旧有一些,但相比同价位的竞品板块,南站新城差在成熟度,以及规划落地的不确定性。


[size=0.882em]如果参考旁边荷源府售价,赞成翠悦半岛高层价格大概率也在3万元/㎡左右。
[size=0.882em]
3万左右的价格对于江南的刚需也算是一个可选项,毕竟近地铁最为重要,江南近地铁的选择并不多。


[size=0.882em]至于价格更贵的洋房以及叠墅产品,购房成本更高,相对市北、宁围等选择优势并不大,更适合萧山本地的地缘性的改善自住需求。


[size=0.882em]-END-




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