产业园区系列一:产业园区四十不惑

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集装箱创新者 发表于 2021-1-18 17:32:11 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
1979年,在改革开放的“马前卒”袁庚的建议下,中国第一个真正意义上的产业园区,也就是中国第一个对外开放的工业园区——深圳蛇口工业园成立,那一年,也被成为中国产业园区的元年。

蛇口填海,领先全国“时间就是金钱,效率就是生命”,这就是深圳速度。

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时至今日,产业园区已经走过了40个年头。40年来,它从80年代初期单一的“租售”模式,到90年代以高新科技园区为主流,再到新千年复合型总部经济的大潮流,以及近十年来产城融合为导向的生态链综合体模式,已经走过了几个不同的历史阶段。

2019年,担负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命的产业园区又走到了一个节点。然而,能否使之更进一步的创造凝聚力,通过共享资源、克服外部困难,带动关联产业发展,从而有效地推动产业集群的形成,成为摆在产城人面前最为需要审视的问题。

近两年都在谈产业园升级,原因很简单,因为深圳地少了,产业都在升级,何况产业园也应该升级了。升级往哪升呢?所以我们就要给产业园先进行断代,断了代了,我们就知道了方向,我们也有的谈起产业园往什么方向升级了。

1.0 工业园区阶段,产业状态是生产加工,建筑形态为工业厂房,纯靠税收优惠,最早的工业园,晚上和鬼城一样。

2.0 工贸园区阶段,产业状态是技术研发,大家意识到了加工是低附加值的,高附加值的在微笑曲线两端呢,建筑形态为多用建筑,以商业配套为服务特点。

3.0 科技园区阶段,产业状态是产业升级,建筑形态为绿色建筑,都意识到了不能再污染了,绿色低碳,产业升级,腾笼换鸟阶段,其实并没有增加当地的价值。

4.0 产城社区阶段,产业状态是产业链群,建筑形态为产城一体,企业办社会,很像我们小时候,一个产业园就是一个上市公司。区域里面有生活配套,商业,产业,有出售有自持,合作共赢是这个阶段最大的服务特点。

4.0 的时候对产业园里面的人的要求也变高了,要求招商的人运营的人要懂产业。

如何让企业生意更好做才是核心。给企业一个理由,而不是给政府讲的故事。

产业地产的升级方向,本质上是一种“产业园区价值创造”的过程,不是卖房子,卖物业,对接了资本就叫价值创造,其实价值创造挺难的,就像华为搬到了松山湖就创造了价值了吗?

其实每个行业都很难颠覆自己,毕竟你让用户思考下一代手机,他们只能在现在的基础上,用摩托罗拉诺基亚的用户很难想象苹果手机,一个埋头苦干自己行业的企业,也很难想象一个产业园能给自己创造什么价值,所以,我们做产业园的人其实是在做这个产品和价值创造,所以我们要融入产业,要不停的考虑我们想找什么样的企业,组成什么样的产业群,产业链条有多长,产业长大周期有多久,产业处于什么阶段,产业集群以后迸发出哪种特性,如何聚合符合这些特性的硬件产品和软件服务,以及应如何平台化的把这些需求服务变得立体化。这就是我所谓的真正创造价值,是下一代产业园必须做的事情。

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我们试图找一条园区发展之路,民族在危亡的时期,中国热血青年最向往的“园区”是延安,和平时期,人们最向往的园区是深圳特区,园区只是一个概念,就像深圳的口号:跟着党一起创业一样,我们应该在新中国成立70周年之际,认真的审视实体经济的未来,然后去丈量下一代产业园区的规划,这样自然相得益彰。
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