深圳南海意库 老旧厂房改造的花园式产业园区

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集装箱坊 发表于 2021-1-24 10:03:35 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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40年前,深圳蛇口沐浴着改革春风,数十万平米的工业区拔地而起。20年前,厂房里机器嗡嗡响个不停的时代无声落幕,悄然隐埋在高楼林立之中;10年前,这里腾笼换鸟,摇身一变成为花园式写字楼,更名为“南海意库”,直至今日依然是太子路上的惊鸿一瞥。
关键词


工业厂房、花园式写字楼

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Project overview

一、项目概况



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位置

南海意库位于南山区蛇口太子路与工业三路交汇处,北隔太子路与市政公园相邻,西临工业三路。项目周边地铁2号线和多趟公交直达,可快速到达南山市中心和香港;临近海上世界商圈和花园城商圈,周边中高档住宅环绕,学校、公园等市政配套设施完备。自07年西部通道开通后,蛇口便成为承接香港和深圳的重要口岸,优越的区位条件为项目聚集创意产业提供了深厚基础。

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项目规模

项目占地面积约4.5万平方米,总建筑面积约10万平方米,由6栋4层高的独立工业厂房组成,每栋建筑面积约1.6万平方米。布局上,整体按“沿街式”排列分布,园区主要道路与外围主干道相连接,加强与周边道路设施的联系。

其中3号楼为招商地产办公大楼,4号楼为整租模式,1、2、6号楼均为办公商业租赁。

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改造前生

蛇口是改革开放的发源地,南海意库的前身正是建于上世纪八十年代的第一批泛用式工业厂房,先后入驻有多家劳动密集型企业,是改革开放最早的“三来一补”厂房之一。由于日本三洋株式会社的入驻时间最长,故人们也习惯称为“三洋厂房”。随着深圳产业的快速发展和升级转型,原厂区劳动密集型产业陆续外迁导致厂房大量空置,三洋厂房面临着改造和产业置换的问题。

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物业历史

2005年,招商局集团旗下招商蛇口积极响应深圳市“文化立市”的战略,回购了6栋三洋厂房,通过重新规划、重新设计,在保留旧有建筑,最大限度利用现有建筑功能的情况下,完成对厂房的整体改造。项目整体分二期进行改造,一期工程包含1、3、5号楼,于05年启动,08年一期工程正式开园,并被评为第四届中国(深圳)文化产业博览会分会场;2010年二期工程2、6号楼启动改造,2011年二期正式开园。

改造后的旧厂区摇身变成了甲级花园式写字楼,更名为“南海意库”,定位为以创意产业发展为方向的全球高端创意产业聚集地。目前园区已聚集以建筑相关设计类、工业设计为主导,覆盖广告设计、影视服装、家居、摄影、动漫游戏等创意类产业企业,迎合了片区整体的产业定位。

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The concept of transformation

二、改造理念






南海意库是招商蛇口的产业园区板块“意库”产品线中最具核心价值的项目,作为有着百年传承民族工商业先驱,招商蛇口极为重视城市发展以及产业升级的需要,其打造的产业园区板块“意库”产品线旨在聚焦于文创产业主题的城市更新,而南海意库正是其中最具核心价值的样本,项目定位不仅限于文化创意类园区,它更是一个城市文化与娱乐结合最密切的区域,是城市产业、生活、消费的载体。它借由历史赋予建筑生命,用产业升级创造品牌价值,打造文化创意产业的名片,通过商业配套围绕文化、艺术及创意等元素,营造富有文化的生活方式。



1、设计理念


结构设计:

原有的厂房没有地下结构,且36米的进深给人极深的压抑感,项目改造之初就确定了“创造一个可持续发展的绿色节能建筑”的目的,因此项目在整体改造过程中,以保持原建筑风貌为前提,只通过适当的结构改造使其功能转变以适应城市和园区发展的需要,并强调人工环境与自然环境和谐统一,因地制宜进行节能和生态技术改造,形成环境优美的建筑空间。

园区建筑外立面以旧厂房为基础,只在建筑内墙加砌了混凝土,在外墙增加灰色钢结构支架,将绿植垂直悬挂于支架上的小型容器中覆满墙体,绿色元素融合简约风建筑,达到美化外立面、遮阳和减少空调耗能的多重效果。

招商蛇口坚信创意产业类项目要不得百米冲刺,而是需要耐得住寂寞小步快跑,建设与运营管理同行——项目自08年完成初期改造后,从来没有停止过对设计的改进与雕琢,不断丰富时代元素,凸显文化主题。3号总部大楼更是荣获2018年建筑10年奖——公共建筑后评估奖。

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节能设计:

项目本着以人为本、可持续发展的不变理念,在舒适性节能型上做到了极致,大量外置的low-E节能玻璃,有效减少建筑得热,建筑设计整体保证自然通风,减少空调使用率于建筑老化。通过绿植生态墙、建筑斜面、在室内的改造中设计了中庭空间,增加自然采光通风的功能,并将一层架空设置为半地下停车场,充分满足园区企业的停车需求。半地下停车场上方是由玻璃做托底的景观水池,用以地库采光,为了减少清洁成本,池种大量养殖了观赏性鱼类,清食日久而生的藻类,既保证采光效果,还增加了观赏性。同时项目还运用了包含太阳能光伏发电、雨水收集利用等在内的40种绿色生态技术,真正做到了简约而不简单。以最具代表性的3号楼为例,每年节电240万度,节水1万余立方,相较技术投入的800万元,5年时间即可回本。

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功能设计:

项目一期的1、6栋是创意产业园的小型区,5栋他是科技研发基地,3栋是总部大楼,三栋楼三个形式,面积、设备、空间均有所区别。5栋需求大空间,办公室面积多在500平以上,1栋迎合租户的夜间工作需求,特意使用舒适的自然风循环系统,不仅因地制宜满足了不同业态的不同需求,还有效的达到节能的目的。

2、运营理念


项目运营期共分为三个阶段:

一期产业升级,腾笼换鸟

二期持续改造,扩大品牌效应

三期商业升级,持续焕发活力

前后历时6年,以服务企业为主旨,不断整合运营团队和配套资源,陆续为租户打造金融服务平、展示交流、信息发布、租赁管理四大平台,为产业企业发展完善条件。其中展示交易平台,旨在为企业提供展示交流的硬件设施和场所,包括会议室、特色屋顶花园、音乐广场、步行街、特色展厅、乒乓球和羽毛球场等不同类型场地,为园区客户提供展示、交流、沟通服务;教育培训平台可为租户提供最新的政策宣传培训,帮助租户提交相关优惠政策所需的资料,促进行业协会的交流和合作;而宣传推广平台可协助租户企业进行专项活动推广,利用南海意库官方网站等宣传渠道,为园区的整体发展提供全面的推广和宣传,有利于塑造南海意库品牌,并定期举办各种园区活动,促进各租户之间的交流,丰富园区的文化生活


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3、招商理念


在招商前期,园区便对入驻企业设置了准入门槛,为了贴合“文化+”的主题,重点以境内外建筑、景观、工业设计公司为主,以室内、服装、广告设计类公司为辅。在此之上做到各类客户合理配置,按照总部类、专业类、时尚类划分,重点与亮点结合,厚积薄发,保证园区高出租率。不符合项目定位的业态,给钱也不要。

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Transformation effect

三、改造效果



1、定位


以创意产业发展为方向的全球高端创意产业聚集地

蛇口的创意名片
2、特色


花园式写字楼,别致而生态感十足的的建筑结构

深圳唯一兼有建筑改造和可再生能源的示范项目

一个商业旅游目的地,设计、创意、文化企业总部的有机产业链
3、品牌


据悉,园区目前已聚集约200家国内外文化创意类企业与商家,包括工业设计、建筑景观设计、广告影视、艺术创作等行业。园区以知名大企业的入驻带动整体文创氛围,如美国孩之宝,其品牌版图编辑全球多个国家和地区,主要以创新玩具及游戏产品等娱乐体验为主要业务方向;还有嘉兰图设计、奥雅景观设计、香港和华国际建筑设计、ZOPIN等知名企业的加入,营造了良好的企业环境和氛围,园区的品牌吸引力不断增强,有效地实现了创意力量的聚集,释放出巨大的文化生产力。

同时园区在生活上融入了商业配套,以办公楼底商的形式沿街分布,包括餐饮、创意零售、形象设计、服装、手工艺创意、休闲娱乐等商业业态。其中餐饮业为主要业态,占园区业态的30%,包含咖啡、烘焙、酒吧酒庄、特色餐饮等商铺,其中又以咖啡店居多,例如星巴克、意库咖啡、Ucafe、时光慢递等。

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