北辰购物中心将“重生”为TMT写字楼,“老富区”亚奥板块更新潮开启?

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集装箱坊 发表于 2021-7-1 05:47:28 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
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北辰购物中心外立面已经架起了围挡。 张蓓 摄

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张蓓 李未来 北京报道

3年多前,亚奥地区商业地标北辰购物中心在一片唏嘘中宣布闭店,承载着27年北京商业记忆的大门关上了。而日前《华夏时报》记者得知,北辰购物中心已经确定“重生”为定位智慧办公的写字楼“北辰新空间”,预计明年冬奥期间完工。这幢占据亚奥大门黄金地段30余年的楼宇,在闭店沉淀了3年多后,也加入了城市更新的大军。

而“老牌富人区”亚奥板块,是否也由此开始一轮“焕新潮”?

老牌商场变身TMT定位写字楼

九十年代初,“拿大哥大、开汽车、住亚运村”是当时有钱人三大标志,亚运村也被称为北京最早的“富人区”。1990年开业的北辰购物中心与国贸商城、建国门赛特、王府井新东安等,在同一时代各领风骚。

北辰购物中心(后简称“北购”)开业后“一路高光”,2002年销售收入已列北京百货商场第二。然而直到2013年出现转折,随着其对母公司的利润贡献逐年下降,老牌商业迭代终于不可避免的逼近。

北辰写字楼分公司相关负责人对《华夏时报》记者说到:“闭店的时候很多人来合影,大家都很不舍。但是2000年之后,很多综合体、大型商业涌现,所以体量不大的‘北购’实际上就不满足所谓的一站式购物等需求了。我们就主动做了一下新陈代谢,果断关掉。”

记者了解到,作为北辰第一个城市更新项目,“北购”2018年初闭店时,北辰对其从管理层面进行了调整,由旗下写字楼分公司来接手运营。但是亚奥区域向来以传统金融和国企为优势业态,这次为何将“北购”定位为“创新科技企业共享商务空间”呢?

对此,上述负责人回复《华夏时报》记者道:“从市场整体需求看,TMT行业公司2017年以后就占了特别大的比重,这一两年来,企业独栋的需求、包括互联网科技公司的技术部门单分出办公区的需求比较多。现在亚奥板块的东部核心区中,缺少能够满足TMT公司选择的项目。”

“‘北购’转变之后,能为整个亚奥核心区增加丰富性,产品与客源更加丰富,未来会令我们整体竞争力有一定的提高。金融、国企类的客户是跟我们共生的‘原住民’,TMT业态更加年轻态,更能带动区域的生机和活力。”该负责人认为。

而TMT行业发展需求强劲,在近几年的机构报告中可见。戴德梁行二季度报告显示,互联网企业、保险类、律所类、会计师事务所类企业二季度成交面积共占所有行业总成交面积的50%以上。戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲对《华夏时报》记者表示,从最早的IBM和京东,到近年的中兴通讯、小红书、趣加等企业纷纷入驻亚奥商圈,该商圈在过去几年中受到很多TMT企业的关注。

下决心“拔柱子”

去过“北购”的人都知道,其是一座长方形的建筑,纵跨慧忠路与亚运村北辰集团牌楼之间,在安立路沿街有144米展示面。从商场到办公,一个完全颠覆原有业态的变革,建筑形制和空间与现代的写字楼能否匹配?这个“更新”的难度又如何?

上述负责人谈到“北购”的建筑改造,表示:“‘北购’基础建筑是90年代的产物,原有结构柱子多,且它的扶梯包括它的垂直“交通核”(电梯等竖向输送设施)都不是特别符合写字楼的条件。”

“当然,就把柱子杵在那儿,是最省时省钱的。但是为了实现空间美学设计,我们还是下决心拔掉了三根柱子,‘拔不拔’背后不仅是三根柱子的问题,是一整套严谨的技术方案,用其他技术来实现把承重放到了周边的柱子、剪力墙等上面。”该负责人谈到。

记者了解到,“北购”改造后更名为“北辰·新空间”,总建筑面积3万平米,地上五层,南区是商务大平层,建面约2500平米,北区是企业定制独栋,建面约7000平米。由CallisonRTKL设计公司建筑师刘晓光设计,刘晓光曾设计过西单更新场、联想总部、中国电影博物馆等作品。

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北辰·新空间效果图

“其实柱子问题解决后,‘北购’的建筑形制对于改造办公产品而言还是有很大优势的,层高达到4.5米,是超甲级写字楼的技术标准。我们在主大堂中庭打造了一个超过22米的透光开放式挑高空间,让2-5层的办公区域形成了错落有致的退台型的、比较灵动的空间。”该负责人向《华夏时报》记者介绍。

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北辰新空间退台设计效果图

其透露,之所以这样改造,是“因为我们现在接触科技类或者是‘互联网+’客户,他们需要给员工更多‘体验感’,所以我们希望通过这种大平层开放空间和采光、以及附加各种服务,提升客户的体验感。也希望体现出智慧绿色,还有一些社区的功能,能满足比如协作办公、共享办公、移动办公等需要”。

亚奥板块焕新

亚运会与奥运会,成就了亚运村以及整个亚奥商圈,而在明年北京冬奥会和冬残奥会期间,国家会议中心二期及北辰洲际、五洲、五洲皇冠三家酒店等又分别承接了主媒体中心、赛时总部和运行指挥中心所在地等任务。

北辰写字楼分公司相关负责人表示,“1990年北辰购物中心伴随亚运会而生,2008年奥运会区域地标北辰时代大厦入市,而2022年冬奥会又迎来北辰·新空间。”

“说起来,北辰时代大厦算是见证了北京写字楼板块格局的演进。定位时我们想打造亚奥地区第一个国际甲级写字楼,对标当时的新华保险大厦、LG大厦、金宝大厦等。北辰时代大厦客户里面,很多都是银行、保险、证券等金融类客户和大型国企,比如中行、招行、建行、汇丰银行、信达证券、中石油、中石化等。未来5年内,亚奥四环附近不会有新增项目了,我们能做的,除了将‘北购’更新之外,更多是局部更新,包括时代大厦等几个项目,通过局部空间改造,使之更适合匹配最前沿的商务需求。”该负责人对记者表示。

虽然物业不算新,但是出于板块供求关系和客户实力、结构的原因,亚奥板块对市场整体下行变化的反应没那么敏感。来自戴德梁行2021年二季度的租金统计显示,亚奥商圈租金在全市位于中游水平。

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2021年二季度北京各商圈写字楼平均租金。 来源:戴德梁行

戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲对记者表示,该商圈地处在中关村和望京商圈之间,无论从位置或配套设施及周边环境都与其相似。除TMT行业外,亚奥商圈还有金融及能源类企业,以及受到CBD和金融街外溢企业的青睐。

围着亚运村“大院”走了一圈,《华夏时报》记者看到,“更新”的除了“北购”之外,被围合在中央的5.2万平绿地上,多了一片被改造成亭台水榭的“小微湿地”,空气清新、蛙鸣阵阵。

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北京首个小微湿地

上述负责人介绍:“这块小微湿地意义很大,是北京的第一块小微湿地。北辰集团打造运维,它由一处低洼旱溪改造而来。此处原本景观欠佳,溪底鹅卵石裸露在外,甚至黄土可见。改造之后,通过地形地貌恢复、湿地植被恢复、生态护岸等手段,引入了数十种植物,自然吸引了多种动物到来。”

从湿地湖中不同角度看到亚奥区域围合的多栋楼宇,巍峨的倒影仍彰显着辉煌的过往,而在城市更新和冬奥经济的大潮下,亚奥板块正在进入又一轮发展周期。
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